Arrêt De La 3ème Chambre Civile Du 11 Mai 2011: le droit des contrats

Dans le droit des contrats, la force obligatoire du contrat et l’exécution forcée des obligations contractuelles ont une place fondamentale. La question s’est alors posée quant au respect de ces principes dans le cas de rétractation du promettant avant la levée de l’option par le bénéficiaire, dans un contrat de promesse unilatérale, dans un arrêt du 11 mai 2011.

En l’espèce, Paul X. consent après le décès de son père une promesse unilatérale de vente, dont sa mère était usufruitière, sur un immeuble à M.Y qui l’a accepté. Il avait été prévu dans le contrat de promesse que le bénéficiaire pouvait lever l’option dans les quatre mois de la notification du décès de l’usufruitière du bien. Mme Z, l’épouse de M.X, après le décès de son époux a assigné le bénéficiaire M. Y. en annulation du contrat de promesse. Plus tard, M. Y prend connaissance du décès de l’usufruitière et lève l’option dans le délai de 4 mois contractuellement prévu. Il demande la réalisation de la vente promise, Mme Z, la promettante, refuse au motif qu’elle a rétracté son consentement.

Le bénéficiaire agit en vue de la réalisation de la promesse unilatérale de vente.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence dans un arrêt du 10 novembre 2009, a ordonné l’exécution forcée du contrat de promesse et a déclaré la vente promise parfaite au motif que le promettant devait maintenir son offre jusqu’à l’expiration du délai d’option et qu’il ne bénéficiait d’aucune faculté de rétractation.

La rétractation du promettant fait elle échec à la formation de la vente promise, lorsqu’elle intervient avant la levée de l’option par le bénéficiaire ?

La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel au motif que « la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant exclue toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée ». Le bénéficiaire de promesse de vente violée ne peut donc obtenir qu'une indemnisation de ses préjudices subis. La CA a violé les articles 1101 et 1134 du Code Civil.

I. le refus de la formation forcée de la vente en cas de rétractation fautive de la promesse.

Pour refuser de prononcer l’exécution forcée en nature de la promesse unilatérale de vente (A), la Cour abandonne une des explications qu’elle retenait jusqu’ici et en adopte définitivement une autre (B).

A. : Une position réaffirmée :

Dans une promesse unilatérale de contrat, un individu, le promettant, s’engage envers un autre qui l’accepte, le bénéficiaire, à conclure un contrat dont les conditions sont déterminés. L’illustration est la promesse unilatérale de vente : un propriétaire, le promettant, promet à une personne, le bénéficiaire, de lui vendre un bien lorsque celle-ci voudra l’acheter. La promesse est généralement assortie d’un délai pendant lequel le bénéficiaire de la promesse pourra accepter la promesse. Il s’agit d’un délai de levé de l’option qui doit se faire dans les formes et les délais prévus par la promesse unilatérale. En effet, dès la levé de l’option par le bénéficiaire, le contrat est définitivement conclu et le promettant ne peut plus se rétracter sans se voir opposer la réalisation forcée de la vente. En pratique, il n’est pas rare que le promettant révoque son consentement avant que le bénéficiaire n’est levé l’option. La troisième chambre civile de la Cour de cassation le 15 décembre 1993, a refusé de prononcer l’exécution forcée en nature de la promesse unilatérale de vente alors que le promettant a rétracté son consentement avant la levée d’option par le bénéficiaire, en se fondant sur l’article 1142 du Code civil. Selon cet arrêt, l’engagement du commettant n’est qu’une obligation de faire dont la violation ne peut être sanctionnée que par l’octroi de dommages et intérêts. Cependant, cet arrêt a fait l’objet de nombreuses critiques. D’une part, on peut invoqué que l'article 1142 du Code civil prévoit l’octroi de dommages et intérêts pour la violation d’une obligation de faire mais elle ne fait pas obstacle à l'exécution forcée en nature des obligations de faire. D’autre part, la promesse de vente est un contrat, et qu’un contrat valablement formé ne peut être unilatéralement révoqué. Enfin, cet arrêt favorise les rétractions lorsque le promettant a trouvé une solution plus favorable pour lui. Malgré ces critiques, la décision du 11 mai 2011 a confirmé la décision de principe du 15 décembre 1993. La promesse de vente n’est qu’un « avant contrat », jusqu’à la levée de l’option, le bénéficiaire n’est titulaire que d’une obligation de faire, sanctionnée, le cas échéant, par des dommages et intérêts.

La Cour de cassation a donc choisi de maintenir ce qu’elle avait affirmé, en 1993, dans son arrêt Godart. Cependant, la Cour de cassation prend la précaution de fonder sa décision, non plus sur l’article 1142 du Code civil, mais sur l’article 1134, c’est-à-dire au nom du principe de la force obligatoire du contrat.

B. Une solution au nom de la force obligatoire du contrat et du consentement du promettant :

L’arrêt du 11 mai 2011 manifeste ainsi son refus traditionnel d’admettre l’exécution forcée de la promesse de vente au visa de l’article 1134 et de l’article 1101 du code civil, la Haute Cour a abandonné toute référence à l’article 1142 du Code civil, qui faisait l’objet de nombreuses critiques. En effet, la cour de cassation motive sa décision par la disparition du consentement à la vente promise du promettant par sa rétractation. La Cour applique l’idée selon laquelle tout contrat suppose pour être valablement conclu la rencontre des volontés. Or, en l’espèce, la volonté du bénéficiaire, a levé l’option pendant le délai contractuellement prévu, mais le promettant s’est antérieurement

...