Arrêt 20 décembre 1994, Cour De Cassation: la réitération de la promesse synallagmatique unilatérale de vente

TD Séance N°2 – Les sources de formation de la vente

Dans un arrêt du 20 décembre 1994, la troisième chambre civile de la Cour de cassation aborde le sujet délicat de la réitération de la promesse synallagmatique unilatérale de vente comme élément du consentement des parties à la vente.

En l’espèce, il s’agit ici d'une promesse synallagmatique unilatérale de vente (un compromis de vente) dans laquelle il avait été stipulé que le transfert de propriété de l'immeuble à l'acheteur ne serait réalisé que par la réitération de la promesse par acte authentique. Cependant, le vendeur a par la suite refusé de réitérer par acte notarié leur intention de conclure la vente. L'acheteur, bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente l'a alors assigné en réalisation forcée de la vente. Dans un arrêt du 6 novembre 1992, rendu par la Cour d’Appel de Chambéry, celle-ci a débouté l'acheteur au motif que l'obligation du vendeur n'était que de faire, et que son obligation ne pouvait être sanctionnée que par des dommages et intérêts.

La question qu’il faudrait alors se poser est alors, la réitération de la promesse de vente est- elle un élément constitutif du consentement des parties à la vente ?

La Cour de Cassation casse l’arrêt de la Cour d’Appel de Chambéry et répond par la négative au regard de l’article 1589 du Code Civil qui prévoit que dés lors qu’il y a consentement des deux parties sur la chose et sur le prix, la promesse de vente vaut vente.

On étudiera dans une première partie la promesse synallagmatique valant vente, puis dans un second temps la sanction appropriée pour l’exécution de la promesse synallagmatique de vente.

(Une promesse synallagmatique unilatérale de vente valant vente)

I. La promesse synallagmatique de vente valant vente

(Une promesse non conditionnée dans sa formation)

A. L’absence de conditions dans la formation de la promesse

Prescription générale du droit commun des contrats : art 1129 cciv : il faut que l’obligation ait pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce

Art 1591 cciv précise que « le prix de la vente doit être déterminé par les parties ».

Article 1589 du Code civil : dés lors que les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix, la promesse de vente vaut vente.

(Une promesse uniquement conditionnée dans ses effets)

B. Les effets de la promesse de vente

Réitération par acte authentique : volonté de différer le transfert de propriété

La vente est conclue, mais ne produit pas encore ses effets. Civ. 3e, 1983 : nouveau revirement de jurisprudence : la Cass revient à la décision de 1968.La Cass affirme que si le caractère solennel d’un acte notarié était prévu par les parties pour opérer le transfert de propriété, il n’était pas nécessaire pour engager le vendeur et l’acquéreur dans les liens d’un contrat définitif. On est sur l’effet du contrat de vente, la vente est conclue mais ne produit pas encore ses effets.

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