Analyse rapport Madame FAVRE

BAUX COMMERCIAUX

Quels sont les enseignements (méthodes d’analyses, évocations des différents problèmes juridiques, principaux et sous-jacents, l’emprise des institutions européennes …) que vous pouvez extraire du rapport de Madame FAVRE conseiller rapporteur de la cour de cassation à propos des deux arrêts attaqués évoqués par M de GOUTTES, Premier avocat général de la cour de cassation ?

Il serait de pratique naturelle de faire une synthèse du rapport de Mme Favre en résumant les divers aspects de ses écrits, mais une telle approche n’évacuerait pas les risques de redondance et les risques de contradiction possible dans les moyens soulevés.

De ce fait, et pour coller à la demande d’analyse, il a paru nécessaire d’extraire du rapport les éléments qui sont soulevés par les deux pourvois en cassation présentés devant l’assemblée plénière de la Cour, donc en premier lieu d’en faire un rapide résumé avant de mettre en avant la méthode employée.

Résumé du rapport de Mme Favre

Afin d’analyser les éléments de droit qui seraient ou non violés par les arrêts des Cours d’appel étant à l’origine des pourvois, Mme Favre, après un rappel des historiques des deux pourvois expose premièrement les moyens des pourvois.

Dans le premier pourvoi le moyen unique fait grief à l’arrêt écartant l’application de la loi n° 2001-1168 du 11 décembre 2001 au motif qu’une loi interprétative n’est pas une ingérence du législateur dans l’administration de la justice, ce point étant conforté par le fait que la restriction de la Cour Européenne des Droits de l’Homme dans sa qualification de l’ingérence sous-entend que l’ingérence est caractérisée par une partie au litige constituée par l’Etat ou une autre personne de droit public ; mais aussi que cette loi du 11 décembre 2001 met fin à une controverse juridique de nature à nuire à la sécurité juridique des baux commerciaux et à perturber gravement le marché immobilier ; enfin que l’arrêt exposant que la loi du 11 décembre 20011 ne répondrait à aucun motif d’intérêt général, celle-ci ayant été votée à l’instigation des bailleurs afin de mettre fin à une jurisprudence qui leur déplaisait, la Cour d’appel aurait statué par des motifs impropres à caractériser l’absence d’impérieux motifs d’intérêt général.

Dans le deuxième pourvoi l’arrêt de la Cour d’appel de Lyon est contesté au moyen unique de la fixation par l’arrêt du loyer à une somme inférieure au loyer contractuel au visa de l’article L. 145-38 du Code de Commerce dans sa rédaction issue de l’article 26 de la loi du 11 décembre 2001 dite loi MURCEF, s’appliquant aux instances pendantes devant la Cour de Cassation.

Le rapport va donc s’articuler sur les moyens possibles d’application ou de non application « rétroactive » de la loi du 11 décembre 2001 aux deux affaires pendantes devant la cour de Cassation.

Vont donc être exposés en premier lieu les textes en vigueur applicables antérieurs à la loi du 11 décembre 2001 : avant la loi MURCEF du 11 décembre 2001 : les articles L. 145-33, 37, 38, 39 ; puis la jurisprudence de la Cour de Cassation dans son évolution et jusqu’à la jurisprudence dite « Privilèges » va être rappelée : la première position de la troisième chambre de la Cour de Cassation a considéré la nécessaire concordance entre variation indiciaire et variation de la demande de révision de loyer indépendamment des modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité ; ensuite la 3ème chambre décida qu’une baisse de loyer pouvait intervenir même en cas de hausse de l’indice ; puis au début des années 1900 la Cour d’appel de Rouen admit que la fixation à la baisse du loyer révisé en dehors de toute modification des facteurs locaux de commercialité, dans un contexte de chute des valeurs locatives ; cette décision n’ayant pas fait l’objet d’aucun pourvois. La conséquence en fut l’arrêt « Privilèges » en 1996 : «  le prix du bail révisé… ne peut, en aucun cas, excéder la valeur locative ».

La jurisprudence « Privilèges » va être ensuite appréciée au regard de la doctrine. Le rapport va en effet exposer les arguments convergents vers la jurisprudence « Privilèges ».

Les éléments en faveur de la jurisprudence « Privilèges » seraient textuels. Il est possible en effet de considérer que cette jurisprudence « Privilèges » est l’application stricte du premier alinéa de l’article L. 145-33 : « le montant des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ; mais aussi du 3èmealiéna de l’article L. 145-38 du Code de Commerce (celui-ci étant considéré comme dérogatoire au 33) précisant une solution dans le cas ou une modification des facteurs de commercialité n’est pas apportée : « la majoration ou la diminution de loyer… ne peut excéder la variation de l’indice de construction… »,règle appelée règle du plafonnement ; ensuite l’aspect attaché à la réalité économique étant considéré comme primordial dans une économie d’essence libérale ; enfin la jurisprudence « Privilèges » serait cohérente avec l’évolution de la jurisprudence développée tant relativement à l’échelle mobile  que relativement au loyer du bail renouvelé.

Mais une part importante de la doctrine développe des arguments en défaveur de la jurisprudence privilège.

Selon ses opposants la jurisprudence « Privilèges »  font observer que la lettre de la loi n’est pas respectée, arguant au principal que ce n’est pas l’article 33 qui doit être considérer mais l’article 38 au motif que le 38 est d’ordre public et non pas le 33 ; les arguments de défaveur de la jurisprudence « Privilèges » étant le miroir des arguments favorables à cette jurisprudence ; la controverse argumentée étant très équilibrée.

Le rapport aborde ensuite le principe des règles applicables aux lois dans le temps et énumère ainsi l’article 2 du code civil, puis l’article 7 de la convention européenne des droits de l’homme (de la non rétroactivité des lois, principe impératif en matière pénale mais seulement). La loi MURCEF étant une loi ordinaire, elle n’est pas frappée d’impossibilité d’application par ces deux normes.

Mme Favre saisi le rappel de ces deux normes pour exposer ensuite les règles encadrant les lois de validation en regard des règles encadrant les lois interprétatives, la jurisprudence européenne et française encadrant les lois de validation très strictement afin de faire obstacle à des loi ayant pour but de faire échec à une décision juridictionnelle.

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